Canone di locazione per esercizio commerciale: non sussiste obbligo di azzeramento per impreviste cause di forza maggiore

L’irruenza della pandemia ha messo in seria difficoltà molti esercizi commerciali, costretti alla chiusura imposta dal lockdown. Indubbiamente, il regolare pagamento del canone di affitto dei locali utilizzati rappresenta una delle principali criticità che i gestori di tali esercizi devono affrontare e che, in molti casi, non sono in grado di onorare. Di qui la richiesta da parte di parecchi esercenti di azzerare il detto canone in riferimento ai periodi di chiusura. E’ legittima tale richiesta? Il servizio Anci Risponde (qui tutti i dettagli sul servizio stesso) è stato chiamato in causa proprio da un Comune che ha concesso in locazione i locali di un bar unitamente alla licenza per 6 anni dal 4 febbraio 2020 al 3 febbraio 2026. A seguito dell’emergenza Covid, il bar ha chiuso l’attività nei mesi di marzo, aprile e per la prima metà di maggio. Ha riaperto da poco con tutte le limitazioni dettate dalla necessità di contenere il contagio.

Il gestore, pertanto, ha fatto pervenire richiesta di azzeramento del canone per i periodi di chiusura e di riduzione per il periodo in cui dovranno giocoforza servire meno clienti a causa delle regole di distanziamento. Il quesito posto dal Comune, che si articola in tre domande specifiche, è chiaro e preciso:

-è possibile aderire alla richiesta di azzeramento per non incorrere nel caso di danno erariale;

-è prorogabile il contratto nella misura corrispondente ai mesi di chiusura;

-è configurabile una diminuzione del canone.

Per la rilevanza generale che essa riveste, la questione ha meritato un’attenta valutazione da parte del Servizio Anci Risponde. Dopo avere considerato e valutato il complesso di norme che regolano la materia – a partire dal decreto “Cura Italia”, passando per  gli artt. 1464 e 1467 del codice civile e per l’art. 27 della legge n. 392/1978 – Gli esperti sono pervenuti alle seguenti conclusioni:

1. Fatta eccezione per il vantaggio fiscale (credito d’imposta) previsto dall’art. 65 del Decreto Cura Italia, nel nostro ordinamento non esiste una norma specifica che permetta al conduttore di ottenere la sospensione o la riduzione del canone di locazione nel caso si verifichino cause imprevedibili o di forza maggiore.
2. La possibilità di modificare il canone è dunque demandata alle parti del contratto. Sarà pertanto possibile chiedere al locatore la sospensione o la riduzione del canone, ma il medesimo non è in alcun modo obbligato ad accettare una revisione.
3. Nel caso del verificarsi di eventi straordinari e imprevedibili che rendano eccessivamente onerosa la prestazione oggetto del contratto di locazione, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto, oppure una sospensione del canone di locazione sino al termine del periodo di emergenza senza che ciò costituisca presupposto per la decadenza del contratto o l’applicazione d’interessi moratori. Rimane comunque nella discrezionalità del locatore la decisione se accettare o meno tale richiesta.
4. Il rispetto delle misure di contenimento relative all’emergenza epidemiologica da “Covid-19” potrebbe aver creato al conduttore un danno economico-finanziario tale da incidere significativamente sull’andamento dell’attività, causandogli uno squilibrio finanziario che non renda più sostenibile il pagamento del canone di locazione, ovvero l’utilizzo dell’immobile.
5. Nulla osta, ovviamente, alla possibilità per le parti di procedere alla rinegoziazione del canone di locazione al posto della risoluzione del contratto.

QUI IL QUESITO COMPLETO