Immobili destinati alla vendita dall’impresa costruttrice: fino a quando l’esenzione IMU?

L’art. 13 DL 201/11 dispone al comma 9-bis (come sostituito dall’articolo 2, comma 2, lettera a del D.L. 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla Legge 28 ottobre 2013, n. 124) che a  decorrere dal 1° gennaio 2014 siano esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.

Il comma 1 art. 2 D.L. 102/13 cit. dispone che per l’anno 2013 non sia dovuta la seconda rata dell’imposta municipale propria relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati; per il medesimo anno l’imposta municipale propria restava dovuta fino al 30 giugno.

La versione previgente del 9-bis dell’art. 13 DL 201/11 stabiliva che i comuni potessero ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanesse tale destinazione e non fossero in ogni caso locati, e comunque per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori

Sotto il profilo soggettivo, pare comprendersi come tutte le disposizioni sopra riportate si limitino a stabilire che possa fruire del beneficio ‘l’impresa costruttrice’ senza porre condizione in ordine alla natura giuridica dell’impresa che può essere quindi sia individuale che societaria.

L’impresa poi non deve avere ad oggetto esclusivo o principale la costruzione di immobili essendo sufficiente che essa risulti la costruttrice del bene del quale si chiede l’esenzione.

Nell’ipotesi poi di avvenuta alienazione dell’immobile pare opportuno richiamare la risoluzione n.11 del 11.12.2013 del MEF la quale prevede che:

“… si ritiene, che nel concetto “ fabbricati costruiti” delle norme in esame possa farsi rientrare anche il fabbricato acquistato dall’impresa costruttrice sul quale la stessa procede a interventi di incisivo recupero, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettere c), d) e f), del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

E’ possibile pervenire a questa conclusione in virtù della considerazione che, ai fini IMU, l’art. 5, comma 6, del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilisce che, in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione del fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’art. 3, comma 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380 del 2001, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell’art. 2 del D. Lgs. n. 504 del 1992, senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Pertanto, dal contenuto della norma in commento, si evince che il Legislatore ha operato un’equiparazione tra i fabbricati oggetto degli interventi di incisivo recupero di cui al citato art. 3, comma 1, lett. c), d) e f), del D.P.R. n. 380 del 2001 e i fabbricati in corso di costruzione. I primi, infatti, sono, alla stessa stregua dei secondi, considerati, ai fini della determinazione della base imponibile IMU, area fabbricabile fino all’ultimazione dei lavori. Dalle considerazioni appena formulate si evince che i fabbricati oggetto degli interventi di incisivo recupero nei termini sin qui esplicitati rientrano nel campo di applicazione dell’esenzione introdotta dal citato art. 2 del D. L. n. 102 del 2013, solo a partire dalla data di ultimazione dei lavori di ristrutturazione”.
In ragione di ciò, è possibile ravvisare un’equiparazione tra i fabbricati oggetto di incisivo recupero e quelli in corso di costruzione che rientrano nel campo dell’esenzione quando tali interventi sono terminati.
Sotto il profilo applicativo del beneficio, per poter usufruire dell’esenzione da IMU a partire dal 2014 (e dello sgravio dal pagamento del saldo IMU 2013) sugli immobili invenduti delle imprese di costruzione, è necessario che gli immobili in parola: i) siano classificati in bilancio quali fabbricati “invenduti” tra le Rimanenze; ii) non devono essere in ogni caso locati o utilizzati dalla medesima impresa costruttrice.

Si aggiunga che il comma 5 bis del già citato art. 2, D.L. n. 102 del 2013 prevede che ai fini dell’applicazione dei benefici di cui allo stesso articolo, il soggetto passivo debba presentare, a pena di decadenza, entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica.

Laddove detto adempimento fosse stato disatteso, decadendo il regime di esonero, il contribuente parrebbe risultare accertabile per il mancato pagamento dell’IMU.

Costituisce quindi condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale in oggetto la presentazione della dichiarazione IMU entro la fine del mese di giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta